O mercado imobiliário de São Paulo passa por uma transformação: grandes shoppings estão investindo em empreendimentos residenciais de alto padrão em seus arredores. A estratégia busca aproveitar a valorização dos terrenos e a conveniência de morar perto de centros comerciais consolidados, reduzindo deslocamentos e fidelizando consumidores. Para os shoppings, a aposta representa um ganho em recorrência e receita entre clientes de alta renda.
O primeiro projeto dentro dessa tendência é o Bioma Cidade Center Norte, que contará com três torres residenciais e 192 unidades com metragens entre 97 m² e 165 m². O preço médio do metro quadrado será de R$ 15 mil, com apartamentos variando entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,5 milhões. O empreendimento, previsto para 2028, também incluirá um edifício corporativo com três lajes.
O complexo faz parte do ambicioso plano Cidade Center Norte, do Grupo Baumgart, dono dos shoppings Center Norte e Lar Center. Com investimento de R$ 2 bilhões e valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 7,7 bilhões ao longo de 15 anos, o projeto prevê cinco empreendimentos residenciais, um edifício de escritórios, uma arena multiuso com capacidade para 20 mil pessoas, além de polos de educação e saúde.
“O desenvolvimento do masterplan é muito ancorado pelos ativos existentes. Logicamente, temos o shopping como uma grande âncora. Todo desenvolvedor imobiliário sonha em ter um shopping ao lado do empreendimento. Mas aqui temos ainda o acesso à Marginal Tietê de um lado e a estação de metrô do outro”, explica Ricardo Grimone, diretor de desenvolvimento imobiliário da Cidade Center Norte.
Segundo o executivo, a ideia é criar “uma cidade de 10 minutos”, onde o morador consiga percorrer todo o território a pé. Ele afirma que 60% das unidades do Bioma já foram vendidas e que o grupo avalia lançar apartamentos maiores e menores nos próximos condomínios, inclusive opções voltadas à locação de curta duração para atender à futura arena multiuso.
Apesar da proposta inovadora, o desafio está em transformar o perfil da Vila Guilherme, tradicionalmente voltada a imóveis de médio e baixo padrão, com preços entre R$ 250 mil e R$ 500 mil.
De acordo com Otmar Schneider, especialista em fundos imobiliários da Nord Investimentos, “os shoppings têm o poder de criar áreas de valorização ao atrair o público de alta renda. Pode ter uma ilha de valorização, não precisa ser o bairro todo. Mas aquilo que está mais próximo do shopping vai se valorizar muito”.
A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) mostra que, em 2024, 35% dos shoppings do país fazem parte de complexos multiuso, sendo que 24% contam com residenciais, contra 18% em 2018. Segundo Luiz Marinho, sócio-diretor da consultoria Gouvêa Malls, “esse é um movimento de mão dupla: enquanto incorporadoras trazem o varejo para valorizar seus empreendimentos, os shoppings fazem o mesmo no sentido inverso, construindo empreendimentos residenciais ao lado para gerar receita adicional”.
Os dados da Abrasce também indicam que o número de visitantes mensais caiu de 502 milhões em 2019 para 476 milhões em 2024, embora o faturamento tenha subido de R$ 192,8 bilhões para R$ 198,4 bilhões, o que demonstra maior rentabilidade por visitante.
Outro exemplo é o Parque Global, na zona sul, desenvolvido pela incorporadora Benx, com shopping administrado pela Allos e previsão de entrega em 2030. O empreendimento inclui torres residenciais de luxo com preços de cerca de R$ 5 milhões, além de um hospital do Albert Einstein, um polo educacional e ampla área verde. “Desde o início, sempre houve o shopping como coração do empreendimento. Essa integração de prédios de luxo com shopping centers é uma tendência crescente no urbanismo contemporâneo”, afirma André de Marchi, diretor-geral do Parque Global.
O movimento também se repete na zona oeste. O Grupo Zaffari, dono do Shopping Bourbon, planeja um novo empreendimento residencial e comercial interligado ao centro de compras por uma passarela. O projeto ainda está em fase de estudos, mas o terreno já foi definido na Rua Palestra Itália, ao lado do Allianz Parque.
Segundo a consultoria Binswanger, a Barra Funda tem hoje 297 mil m² de escritórios, com preço médio de R$ 72,39 por m² e taxa de vacância de 22,9%. A chegada de novos empreendimentos tende a fortalecer a região como polo corporativo.
Pioneiro nesse tipo de integração, o complexo Cidade Jardim, lançado em 2008 pela JHSF, continua em expansão. O novo Reserva Cidade Jardim terá unidades entre 455 m² e 1.300 m² e oferecerá serviços exclusivos, integração com o shopping e jardinagem própria. Embora o projeto tenha sido inicialmente desacreditado, ele se consolidou como símbolo de luxo na cidade.
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Informações retiradas de Lucas Agrella ao Estadão
