Os apartamentos destinados à hospedagem de curta duração, conhecidos como NRs (não residenciais), perderam espaço entre as construtoras de São Paulo. Nos últimos cinco anos, foram lançadas 16.676 unidades desse tipo, segundo dados da Brain. Desde 2021, o volume anual caiu de mais de 3 mil para apenas 540 unidades até outubro de 2025.
A queda está ligada principalmente a mudanças na legislação municipal, maior fiscalização do uso desses imóveis, juros altos que reduzem a atratividade da locação financiada e à preferência recente por empreendimentos de luxo e alto padrão. Até 2024, construções com NRs permitiam incluir até 20% de área adicional sem pagamento de outorga onerosa, o que elevava a rentabilidade. Com o novo Plano Diretor e a revisão da Lei de Zoneamento, esse benefício foi retirado, obrigando o pagamento de outorga para o mesmo potencial construtivo. Isso impactou principalmente os projetos de alto padrão, enquanto as moradias populares seguem isentas por terem preços e taxas reguladas.
Segundo Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, “o que está sendo feito ao invés das unidades não-residenciais, na maior parte das vezes, são unidades compactas, vendidas diretamente como apartamentos que, na prática, terão destinação de locação”. Ele destaca também que o Plano Diretor não considera particularidades de cada bairro, o que gerou “um desequilíbrio de oferta”, já que “a oferta não seguiu necessariamente a maior demanda. Ela seguiu o zoneamento”.
Os bairros com mais lançamentos de NRs desde 2021 foram Vila Mariana, Butantã, Pinheiros, Vila Clementino e Perdizes.
Para Gustavo Favaron, CEO do GRI Institute, o cenário econômico também pesou. Ele lembra que os juros saltaram de 2% para 15% rapidamente, o que reduziu a rentabilidade do investidor quando comparada à renda fixa. Favaron afirma que essa mudança diminuiu o apetite tanto das incorporadoras quanto dos investidores. Além disso, aponta para um “cenário regulatório que traz incerteza”, citando debates sobre limites à locação de curta temporada, já adotados em cidades europeias e mencionados por autoridades de Nova York.
Outro fator foi a CPI do HIS, que investiga a venda de unidades destinadas à moradia popular para investidores. Bruno Sindona, fundador da holding Sindona, afirma que isso deixou o mercado mais cauteloso. Segundo ele, “esses apartamentos não residenciais muitas vezes eram inclusive vendidos como residenciais. O mercado ficou muito amedrontado com a CPI”. Ele avalia que a queda de lançamentos de NRs pode beneficiar projetos de interesse social, já que “esses terrenos vão começar a ter viabilidade”.
Sobre o uso futuro dos NRs, dados da indústria mostram que a maior parte das incorporadoras passou a privilegiar projetos exclusivamente residenciais ou a redirecionar espaços antes destinados a apartamentos não residenciais para salas comerciais ou áreas corporativas. Em alguns casos, os NRs restantes são usados para áreas como malls ou escritórios.
Na Global Realty Brasil, o último empreendimento com unidades NRs nos moldes antigos foi o Aeterna Paulista, com 50 unidades de 25 m², vendidas rapidamente. Guilherme Estefam, diretor da empresa, acredita que, pela escassez, os imóveis destinados à locação devem se valorizar nos próximos anos.
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Informações retiradas de Lucas Agrela ao Estadão
