Desde 13 de outubro, novas regras de crédito imobiliário passaram a valer no país e ampliaram o valor máximo de imóveis financiáveis com recursos do FGTS para até R$ 2,25 milhões — medida que amplia as alternativas de compra especialmente para a classe média. O governo federal lançou, em São Paulo, um modelo que moderniza o SBPE, libera recursos retidos no Banco Central e oferece mais flexibilidade na concessão de financiamentos habitacionais.
O novo sistema deve liberar R$ 111 bilhões no primeiro ano, sendo R$ 52,4 bilhões a mais do que o modelo atual, com R$ 36,9 bilhões disponibilizados imediatamente. Um dos pilares da mudança é a liberação total, ao longo de dez anos, dos depósitos compulsórios da poupança — atualmente, 20% ficam retidos no Banco Central e não podem ser usados para crédito. Agora, os bancos poderão acessar esses valores desde que comprovem a concessão de financiamentos equivalentes.
A liberação inicial de 5% do compulsório já coloca entre R$ 20 bilhões e R$ 25 bilhões no mercado, principalmente com a adesão da Caixa Econômica Federal, líder no financiamento habitacional. De acordo com o ministro das Cidades, Jader Filho, “até 2026 a Caixa poderá financiar 80 mil unidades a mais para a classe média graças à medida”. A partir de 2027, a liberação será gradual — 1,5 ponto percentual por ano, até que toda a fatia de 20% seja incorporada ao crédito imobiliário.
O objetivo também é estimular instrumentos de mercado, como LCIs, garantindo um fluxo maior de crédito sem pressionar os juros. Na prática, “cada R$ 100 emprestados destravam R$ 100 da poupança para aplicação livre”.
Para o economista Caio Dias, mestre em economia pela FGV, “a medida deve tornar o mercado de crédito imobiliário mais dinâmico, criando alternativas para os bancos e estimulando operações que antes não eram viáveis”. Ele pondera que ainda não há garantia de redução imediata do custo ao comprador, especialmente em cenário de Selic a 15% ao ano, mas prevê maior acesso ao financiamento imobiliário.
Dias lembra que a poupança tem perdido relevância como fonte de funding, enquanto LCIs e CRIs ganham espaço após mudanças regulatórias que ampliaram sua atratividade.
Prazos, limites e direcionamento do crédito
Os recursos liberados serão destinados, prioritariamente, ao SFH, que limita juros a 12% ao ano.
A distribuição permanece:
- 80% para o SFH
- 20% para operações no SFI (com taxas de mercado)
O prazo para que o financiamento seja contabilizado como direcionamento varia conforme o valor do imóvel:
| Valor do imóvel | Enquadramento | Prazo para contabilização |
|---|---|---|
| Até R$ 1 milhão | SFH | 7 anos |
| R$ 1 milhão a R$ 2,25 milhões | SFH | 6 anos |
| Acima de R$ 2,25 milhões | Fora do SFH | 5 anos |
Segundo o Ministério das Cidades, o novo modelo também amplia a concorrência ao incluir depósitos interfinanceiros imobiliários, permitindo que instituições que não captam poupança também atuem no financiamento.
Segurança jurídica exige atenção aos contratos
A advogada Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário, avalia que a ampliação do crédito cria oportunidades, mas aumenta a complexidade regulatória e contratual. Ela alerta para a necessidade de “observar atentamente a clareza das cláusulas, a origem dos recursos e a regularidade documental”.
Com mais liquidez, segundo ela, cresce o risco de “inconsistências cadastrais, sobreposição de garantias ou fraudes documentais”. Por isso, Siglia defende que assessoria jurídica preventiva passa a ser essencial:
“O mercado imobiliário sustentável depende de segurança jurídica. Não basta abrir o crédito, é preciso orientar o comprador, revisar contratos com rigor técnico e prevenir conflitos antes que eles cheguem ao judiciário”.
Como usar o FGTS com as novas regras
Passo a passo para financiar ou comprar seu imóvel
| Etapa | O que fazer | Detalhes |
|---|---|---|
| 1 | Verificar saldo do FGTS | Válido para trabalhadores com carteira assinada e servidores |
| 2 | Conferir valor do imóvel | Até R$ 2,25 mi no SFH; acima disso, SFI |
| 3 | Escolher imóvel e banco | SFH: juros até 12% ao ano; SFI: taxas de mercado |
| 4 | Usar FGTS | Entrada, amortização ou abatimento de parcelas |
| 5 | Atender requisitos | Mínimo 3 anos de FGTS, sem imóvel no SFH, renda compatível |
| 6 | Observar prazos escalonados | Variam conforme o valor do imóvel (5 a 7 anos) |
| 7 | Consultar banco ou Caixa | Instituição calcula uso do FGTS e condições do financiamento |
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Informações retiradas de Murilo Melo ao E-Investidor
