O Conselho Monetário Nacional (CMN) anunciou um conjunto de medidas que redesenham o financiamento imobiliário no Brasil, com foco em ampliar o acesso da classe média à casa própria e fortalecer a oferta de crédito habitacional. O lançamento do chamado Novo Modelo de Crédito Imobiliário ocorreu em 10 de outubro, em evento no Palácio do Planalto, acompanhado de novas resoluções do CMN e do Banco Central (BCB).
As mudanças foram apresentadas em um momento de incertezas no mercado, especialmente diante da perda de fôlego da poupança como principal fonte de funding das operações imobiliárias.
Poupança perde força e pressiona oferta de crédito
A caderneta de poupança, principal base do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), apresenta redução no saldo desde 2022. Com isso, instituições financeiras vêm recorrendo de forma crescente a instrumentos alternativos, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG).
Crescimento do financiamento imobiliário desacelera
Nos nove primeiros meses de 2025, o crédito imobiliário cresceu 8,6%, ritmo inferior ao registrado no mesmo período de 2024 (9,4%). A desaceleração é mais intensa nas operações reguladas, que ainda representam cerca de 90% do estoque total do sistema. Já o crédito a taxas de mercado tem mostrado expansão.
A combinação de Selic elevada, inadimplência crescente e maior comprometimento de renda das famílias explica parte da retração. A redução do funding disponível reforça esse quadro.
O que muda com o Novo Modelo
As medidas se dividem entre ampliação do SFH e novas regras para o financiamento das operações.
Expansão do SFH e estímulo à classe média
O limite de valor de imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) passa de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, mantendo o custo efetivo máximo de 12% ao ano. A mudança, já válida, também permite o uso do FGTS na aquisição de imóveis desse segmento, ampliando a atuação do programa em faixas de renda mais alta.
Além disso, o Fundo Social recebeu reforço de R$ 4,5 bilhões para financiar reformas habitacionais dentro do Minha Casa, Minha Vida, beneficiando principalmente famílias de renda baixa e média.
Novo tratamento para o funding imobiliário
As medidas estruturais do novo modelo se apoiam em quatro pilares:
- Depósitos Interfinanceiros Imobiliários (DII) passam a compor a base de direcionamento para crédito imobiliário, ampliando o número de instituições aptas a conceder financiamentos dentro das regras do SFH.
- Redução gradual do compulsório sobre depósitos de poupança, a partir de 2027, até sua extinção, liberando mais recursos para o crédito habitacional.
- Novo cálculo do lastro da poupança, com prazos mais curtos para o cômputo da exigibilidade, aumentando o chamado “multiplicador da poupança” e incentivando novas concessões.
- Mudança na avaliação das operações imobiliárias, que passam a ser contabilizadas com base no valor nominal contratado, ponderado por tipo, prazo e valor do financiamento, favorecendo operações no SFH e prazos superiores a 30 anos.
Uma vez concluída a transição, 100% dos saldos de poupança — acrescidos dos DII — deverão ser direcionados ao crédito imobiliário, o que representa uma exigência significativamente maior às instituições financeiras.
Benefícios relevantes, mas riscos evidentes
Ainda que o novo modelo possa diversificar fontes de recursos e estimular o crédito, ele aumenta a pressão sobre o balanço dos bancos, principalmente devido ao:
• maior risco de descasamento entre prazos e taxas dos financiamentos e das captações
• uso crescente de instrumentos com custos mais elevados
• maior dependência de alternativas à poupança, cujo tratamento tributário segue indefinido
Somam-se a esses fatores os níveis ainda elevados de endividamento das famílias, que podem limitar o espaço para expansão sustentável do crédito de longo prazo.
Considerações finais
A remodelagem do financiamento imobiliário tem potencial para ampliar o acesso à moradia e fortalecer o mercado. Contudo, sua implementação exigirá acompanhamento contínuo, uma vez que ocorre em um ambiente econômico desafiador.
A transição deverá ser gradual, coordenada e adaptada ao comportamento das condições de funding, garantido que o sistema absorva as mudanças sem gerar desequilíbrios adicionais.
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Informações retiradas de Livio Ribeiro e Katherine Hennings ao FGV IBRE
